株式会社アイレックスは、不動産価格、継続賃料、証券化等不動産鑑定評価を、不動産の知識の他、法律や会計など総合的視点から捉える会社です。

価格に関する評価

鑑定基準に則った正式な書類で、不動産鑑定士が署名押印して作成します。公に利用できる 文書で第三者に説明するため、不動産の証券化の際、売買の際、適正な資産評価を行う際に、 利用されています。  これまでは、証券化に関する評価が急増していましたが、今後は企業再生のための評価、不 動産担保付不良債権のための評価等が増加していくものと思われます。

価格に関する評価

株式会社アイレックスの評価の特徴は、
(1)評価の意図、ニーズを十分に把握し、 (2)ポイントをついた評価を (3)迅速に行うというもので、具体的には以下のとおりです。

【1】単に評価書を作成するだけでなく、評価の意図、ニーズを考慮し、この目的に沿って評価し、 コメントを加えます。

【2】評価書の作成はタイミングが重要です。評価のポイントを絞り、作成時間の短縮に努めることで依頼者の迅速な意思決定等に貢献します。


■一般鑑定

商業ビル、SC(ダイエー21店舗外多数)、ホテル(シティーホテル、リゾートホテル、旅館等)、  厚生施設(スパウザ小田原、年金ホーム等)、介護施設、物流センター、工場、  ゴルフ場、パチンコ店、底地、ほか

■不動産の証券化

開発型案件(中央区、江東区、仙台市、横須賀市他多数)、GMS、商業施設、商業ビル、 百貨店、家電量販店、学生寮、ビジネスホテル、シティーホテル、ソシアルビル、 介護施設、ウェディング施設、ほか

■法的処理関連(民事再生法関連等)

地元企業(地元スーパー、パチンコ店)、ゴルフ場(千葉県、広島県外多数)

■担保評価

旧長信銀、地銀、信用金庫、生命保険会社、ほか

賃料に関する評価

価格と賃料は元本と果実の関係にあることが知られています。ここ数年、都心部を中心に地価 が急上昇したため、主として賃料値上げの紛争が増加し、この紛争解決のための賃料の鑑定評 価が増えてきました。

しかし、最近は不況と地価下落に伴い、高めに設定していた賃料負担 に耐えられなくなり、今までとは逆に賃料値下げをめぐる紛争が増加するものと思われます。 この傾向は、特に、ホテルや商業施設などのオペレーティングアセットに多くみられようになると 思われます。
賃料に関する評価では、賃料の値下げもしくは値上げ等の目的を達成することが重要です。 このため、賃料の評価に際しては、単に評価の手法を適用するだけでなく、依頼者の立場に たって、賃貸借契約の経緯をわかりやすく説明するなど「論点の土俵作り」を行い、裁判官や弁 護士に依頼者の立場をアピールします。

■新規・継続賃料

オフィスビルの敷地、商業ビル多数、店舗(パチンコ店、100円ショップ、飲食店など)、

■訴訟関連(更新料、立ち退き料)

店舗・事務所ビル、店舗・居宅ビル、商業ビル、卸売市場など

再開発事業に関する評価

経済社会の変化を反映して、東京を中心に大都市で大規模な再開発事業が増加していますが、 最近は、地価の下落もあり、事業の成立が厳しくなっているのが実情です。 これまでも鑑定評価は、税務対策上の理由と、従前並びに従後の価格の妥当性の判断に不可欠な 作業でしたが、最近は、再開発事業にも証券化の手法が適用されることが多くなり、鑑定評価 の役割は一層大きくなっています。

株式会社アイレックスは、以下の観点から再開発に関する鑑定評価を行い、事業コストの低減 と期間短縮に貢献いたします。

【1】精度が高く説得力のある資料を迅速に作成し、地権者との合意を早める。
【2】中立的な専門家の立場から公正・妥当なシュミレーションを行う。
【3】必要な専門性

 ① 完成想定物件の市場調査(土地価格、賃料、還元利回り等の査定)、
 ② 事業の採算性の検討を行う技術(収益還元法(DCF法等)をベースにした投資採算価格 の査定、シュミレーション)

■港区浜松町、港区虎ノ門、港区三田、中央区八重洲、中野区、宇都宮市

その他

■減損会計

建築業、ゴルフ場、ディスカウントストアー

■官公庁関連、独立行政法人都市再生機構関連 外


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